Para poder tasar una propiedad se debe hablar con un tasador de propiedades que evalúe la vivienda. Este profesional determinará el precio de la misma basándose en el tamaño, terreno, antigüedad, cantidad de habitaciones, baños, metros cuadrados disponibles, cercanía de áreas de interés público (colegios, paradas de buses, etc.) y los materiales de la construcción.
Aunque cualquier persona puede dar un aproximado del valor de una propiedad, no se compara con la labor de un tasador, el cual entrega un informe con los elementos que tomó en cuenta para hacer el avalúo comercial. Por cierto, el Servicio de Impuestos Internos (SII) también realiza una estimación del inmueble a través de un procedimiento con un nombre parecido: “avalúo fiscal”, pero este no representa el precio de venta, sino que solo se realiza para temas de impuestos.
La importancia de este trabajo reside en que si se quiere comprar una propiedad, la aprobación del crédito hipotecario va a depender del monto tasado (entre otros factores). Al contrario, si se busca vender un inmueble, se puede calcular un precio que sea similar al que se maneja en el mercado inmobiliario.
Cabe mencionar que la tasación de una propiedad puede variar año tras año dependiendo de las modificaciones que se le hayan hecho, la competencia del momento y los cambios de la zona.
Los tasadores pueden aplicar distintos métodos para llegar a un precio adecuado. El más común es el de comparación, que como su nombre lo indica, compara el inmueble con el valor de otros cercanos.
En el caso de locales o negocios se emplea la metodología de capitalización, que se refiere a calcular las ganancias futuras que se pueden conseguir con la propiedad, tomando en cuenta ciertos descuentos de acuerdo al riesgo.
También es posible evaluar el bien raíz según el costo actual, que consiste en analizar cuanto costaría construir una propiedad como la que se está tasando.
Si bien los tasadores realizan una labor dedicada, el precio que consideren puede que no sea el mismo de la compra o venta, ya que posiblemente el dueño baje un poco el monto para vender más rápido el inmueble, o tal vez lo suba si ve que hay muchas personas interesadas.
Comprar una casa es un paso muy importante en la vida de cualquier persona, además de que es una de las formas más seguras de invertir tu dinero y evitar que se devalúe. Hoy en día adquirir una vivienda nueva puede ser muy complicado por los altos precios, así que muchas personas en la actualidad prefieren comprar una casa usada que esté en excelentes condiciones.
A continuación te presentamos algunos aspectos relevantes que debes tener en cuenta a la hora de comprar una casa usada en Chile.
Por el precio tan alto de las propiedades, la mayoría de las personas solicitan un subsidio para conseguir los fondos. Los principales requisitos son: tener un dinero ahorrado en el banco equivalente a entre 30 y 80 Unidades de Fomento (UF), dependiendo del tipo de préstamo y estar registrado en el Registro Social de Hogares (RSH) como una familia (no se permiten postulaciones de personas solas, a menos que sean discapacitados, adultos mayores o viudos).
También se necesita:
Al igual que los chilenos, los extranjeros deben cumplir con estos requisitos, aparte de contar con permanencia definitiva en su cédula y presentar un certificado de este tipo de permanencia.
Luego hay que revisar las fechas de postulación publicadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), ir a la municipalidad que corresponda según el municipio y realizar el trámite por internet o en persona en las oficinas del Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU).
Es posible que el SERVIU rechace la postulación, pero de igual manera se puede volver a solicitar el subsidio. Lo recomendable es buscar asesoría con un corredor de propiedades para saber la mejor forma de hacer este trámite.
Antes de hacer cualquier pago debes asegurarte de que la propiedad esté libre de deudas y que no existan problemas con el Estado. Para ello se recomienda que vayas al Conservador de Bienes Raíces y solicites diferentes certificados, tales como el de litigios, gravámenes e hipotecas de un inmueble, para así saber si el mismo está libre de cargas financieras.
Además, puedes pedir el certificado de número (para ubicar a una propiedad en una comuna), certificado de no expropiación municipal y constancia del pago de contribuciones fiscales.
Por otra parte, se sugiere que revises la información del seguro que protege a la vivienda (si lo tiene), ya que algunos bancos pueden exigir que el inmueble esté asegurado para poder otorgar el préstamo.
Debes tener en cuenta que todo este proceso será mucho más sencillo con la ayuda de un profesional dedicado al corretaje. Para asegurarte de que sea el adecuado te recomendamos que te fijes en los siguientes aspectos:
Comprar una casa usada en Chile es sencillo si cumples con los pasos indicados y cuentas con toda la documentación necesaria. Debes tener en cuenta que la asesoría inmobiliaria es fundamental si no tienes experiencia previa en la compra de viviendas. Un buen agente de bienes raíces puede marcar la diferencia entre una compra rápida y fácil y un proceso tedioso que puede llegar a tardar meses.
Para vender una casa o departamento, el vendedor debe recopilar una serie de documentos para demostrarle al comprador que el inmueble es legal y de su propiedad. En este sentido, el propietario puede contratar a un corredor de propiedades que lo ayude a realizar las gestiones, aparte de contar con un abogado que revise el contrato de compraventa.
La documentación necesaria que podría exigir el potencial comprador de la propiedad incluye:
Hay otros documentos que pueden ser solicitados dependiendo del caso, tales como:
Por ejemplo, la escritura de constitución no aplica para las personas naturales. Y el reglamento de copropiedad solo se necesita cuando la propiedad forma parte de un edificio o condominio.
Por otra parte, uno de los trámites más importantes es el estudio de los títulos de dominio, es decir, la documentación que permite al dueño disponer de su inmueble como considere conveniente. Si resulta que dichos papeles no cumplen con las normas del Derecho Inmobiliario, no se podrá hacer la venta.
Dichos títulos de dominio deben tener un mínimo de 10 años y se pueden solicitar en la notaria donde se legalizó el trámite. Por tratarse de documentos tan valiosos, se pueden consignar copias.
Cabe destacar que cuando aparezca alguien interesado en la vivienda, la venta puede durar 2 meses aproximadamente en concretarse. Esto es debido a la cantidad de documentos y trámites que deben hacer las personas involucradas en el negocio.
Lo primero que debes hacer como propietario es fijar un precio. Para ello puedes comparar el valor de las propiedades cercanas con la tuya, además de realizar una estimación con base a las características de la vivienda.
Luego puedes publicar el inmueble en páginas web, inmobiliarias, diarios, etc., aparte de comentarle a los contactos por si acaso conocen a alguien que esté interesado.
En el anuncio o aviso de la propiedad, tienes que detallar todas las características de la misma: cantidad de cuartos, baños, metros cuadrados disponibles, dirección exacta, precio y otros espacios de la casa o departamento. También debes indicar cualquier dato que pueda requerir atención, por ejemplo, si la vivienda está en construcción.
Se sugiere que las fotos por publicar muestren el inmueble de la mejor manera posible, en pro de que el potencial comprador pueda hacerse una idea completa de la propiedad.
Si la persona interesada se compromete con el dueño del inmueble para hacer la compra, se debe hacer una promesa de compraventa para proteger a ambas partes.
Después de que las partes involucradas en la compraventa estén de acuerdo, deben ir a una notaría para que el notario revise el contrato. Seguidamente, el comprador y el vendedor deben firmar para concretar la transacción. Por último, el comprador puede entregar un vale vista (parecido a un cheque) que representa el pago por la propiedad. También es posible pagar de otras formas, siempre y cuando se deje constancia del medio de pago utilizado en el contrato de compraventa, tal como sucede con los vales.
Mediante la firma de este documento, el comprador confirma su intención de adquirir la casa o departamento (siempre y cuando los papeles estén al día), y el vendedor tiene la confianza de que la persona cuenta con los fondos para completar el pago.
Es uno de los trámites más importantes al momento de vender una propiedad, debido a que el banco podría negarse a facilitar el crédito hipotecario si la documentación no está ajustada a Derecho, es decir, no cumple con los requisitos legales mínimos para las ventas de propiedades. Por esta razón es el paso previo a concretar la venta de la misma, además de que se establecen multas por si acaso el comprador o el vendedor se arrepienten a última hora.
En este sentido, si alguno de los dos no cumple con su parte del trato, la contraparte puede recoger un cheque en Notaria correspondiente al 15% del costo del inmueble. Previo a este paso, ambos dejan un cheque al notario junto con las indicaciones para lo que se va a hacer, si hay incumplimientos.
En resumen, la promesa de compraventa debe ser justa para todas las personas involucradas en la transacción. Por lo que los plazos de tiempo para conseguir documentación faltante y las posibles multas deben ponerlos a todos en igualdad de condiciones, sin que ninguno tenga ventaja sobre el otro.
Un corredor de propiedades es un profesional preparado que se encarga principalmente de actuar como intermediario en la compra y venta de bienes raíces. Con respecto al comprador, el agente inmobiliario debe colaborar con él para que obtenga el crédito que va a usar para comprar la propiedad, bien sea brindándole asesorías o de cualquier otra forma que se considere pertinente entre ambas partes.
Asimismo, parte de las tareas del corredor de propiedades se enfocan en evaluar las tendencias del mercado inmobiliario, con el fin de indicarle al dueño de la propiedad que están haciendo los otros vendedores. De esta forma puede conocer mejor a su competencia, evaluar maneras de destacar su inmueble y saber los precios que se manejan.
Otras de sus responsabilidades son las siguientes:
Por otro lado, un corredor de propiedades tiene el derecho de exigir su pago oportuno y completo por concepto de comisiones, además del reembolso por otros gastos que haya tenido que hacer (por ejemplo, para conseguir un documento que se necesite a última hora). De la misma manera, puede pedir que se cumpla con lo establecido en el contrato de compraventa.
Por último, el corredor de propiedades debe actuar de forma profesional respetando las normas éticas, así no exista una ley que regule el desempeño laboral de los agentes de bienes raíces.
